Czym jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to rachunek bankowy, który służy do dokonywania wpłat z tytułu zapłaty ceny mieszkania zgodnie z harmonogramem płatności. Środki znajdujące się na rachunku powierniczym nie należą do dewelopera, ale do nabywcy mieszkania, a zasadność wypłacenia zgromadzonych na rachunku pieniędzy na rzecz dewelopera kontroluje bank prowadzący rachunek powierniczy.

Czy rachunek powierniczy jest konieczny?

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie nazywana ustawą deweloperską, nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Ustawa została opracowane, aby zabezpieczyć interesy kupujących w sytuacji niewywiązywania się dewelopera z umowy. Zgodnie z prawem nie jest możliwe przyjmowanie przez dewelopera pieniędzy z tytułu zapłaty ceny w inny sposób niż poprzez rachunek powierniczy.

Rodzaje rachunków powierniczych

Ustawa deweloperska przewiduje kilka typów rachunków powierniczych. W praktyce wykorzystywane są jednak tylko dwa rodzaje: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bez gwarancji bankowej lub polisy ubezpieczeniowej) oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku tego pierwszego środki na nim zgromadzone wypłacane są na wniosek dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego po zweryfikowaniu przez wynajętą przez bank specjalistyczną firmę (tzw. bankowego inspektora nadzoru), że zakres prac wykonanych w ramach inwestycji mieszkaniowej jest zgodny z jej harmonogramem.

W uproszczeniu oznacza to, że deweloper otrzymuje pieniądze wyłącznie za wykonane prace, tym samym poszczególne etapy budowy musi finansować ze środków własnych lub kredytu bankowego, a pieniądze klientów otrzyma dopiero po zakończeniu danego etapu prac. Zgodnie z wymogami tzw. ustawy deweloperskiej harmonogram inwestycji mieszkaniowej musi się składać z od 4 do 10 etapów prac, a żaden etap nie może stanowić mniej niż 10% ani więcej niż 25% kosztów inwestycji.

W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki na nim zgromadzone wypłacane są deweloperowi dopiero po przedłożeniu przez niego w banku prowadzącym taki rachunek aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania (lub domu jednorodzinnego) na kupującego. Z punktu widzenia klienta oznacza to całkowite bezpieczeństwo wpłaconych środków, gdyż całość kosztów inwestycji mieszkaniowej deweloper musi sfinansować ze środków własnych lub kredytu bankowego. Dopiero po wydaniu i przeniesieniu na klienta własności mieszkania lub domu jednorodzinnego wypłacane są mu pieniądze z rachunku powierniczego.

Dzięki wprowadzeniu do obrotu mieszkaniowych rachunków powierniczych nabywcy nieruchomości z rynku pierwotnego nie muszą martwić się o swoje środki, ponieważ bank prowadzący taki rachunek bardzo dokładnie sprawdza przebieg budowy i nie wypłaci deweloperowi wpłaconych przez klientów pieniędzy, jeśli nie spełni on ściśle określonych warunków. W praktyce najczęściej spotykaną formą rachunków powierniczych są rachunki otwarte.